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9月樓市全線下滑,土地流拍嚴重,房地產行業已“轉涼”?
www.bbuxnz.tw 2018年10月16日10:43 上虞房產網

    樓市“金九銀十”早已開啟,等來的卻是涼涼氣息。

    土地繼續流拍,開發商用腳投票;8月低基數的基礎上,9月開局樓市成交量全線下滑,占主體的三四線樓市持續走弱。

    6月底,當萬科要把公司“地產”這兩個字拿掉時,媒體鋪天蓋地報道,萬科要“拋棄地產”,硬生生地把滬指3000點的“鐵底”給擊穿了。近期,保利地產也高調更名為保利發展。

    “我要去地產”,巨頭們成為眾矢之的?

    單單從GDP貢獻來講,房地產無疑是中流砥柱,但近年來的名聲卻一直“不得好”。特別是,當下實體經濟困難,轉型異常艱難,而矛頭指向了房地產。

    要么,哺育實體的資金繞道樓市,8月份居民部門新增貸款占比高達54.8%,較7月份提高了11個百分點;

    要么,實體托不起昂貴的“租子”,很多搞實體和創業的人都說,利潤被租金吃光了,到頭來是給房東打工。

    要么,“缺芯”事件后,痛定思痛,發現該聲討的是,讓科研人員靜不下來的資產泡沫紅利。

    從全局來看,全國性的房地產去庫存周期已經接近尾聲,后續樓市調控政策輪番加碼,樓市出現土地大規模流拍、一線城市重現1成分期首付、特價房等下行信號。“金九”上半月,開發商在熱點城市大規模推貨,某TOP開發商的項目甚至低至七四折。

    與此同時,調控下樓市亂象叢生,雙合同屢禁不止,部分樓盤為加快簽約進度,拒絕公積金貸款,商業貸款折扣力度高于公積金貸款,引導購房者選擇商業貸款,加快資金回籠。

    土地流拍節奏加快,一二線城市“地冷價跌”現象明顯

    銷售和資金壓力,使開發商在拿地上更加謹慎。東吳證券認為,近期,全國各地土地流拍事件頻現,流拍節奏加快,一二線城市“地冷價跌”現象明顯。

    據東吳證券統計,截至2018年8月底,全國已發生土地流拍807宗,累計流拍建筑面積達7954萬平方米,是去年同期數額的7.3倍。

    整體看來,2018年土地流拍現象較前兩年明顯增加,單月流拍建筑面積均在500萬平方米以上,6月以來更是突破千萬,土地流拍節奏不斷加快。

    值得關注的是,從各月流拍情況看,三四線城市整體呈穩步下跌態勢,而二線城市比例卻在下半年以來明顯抬升。8月,二線城市發生土地流拍建筑面積達691萬平方米,占全國總額的38.59%,此數值較年初增長了兩倍有余。

    從地域分布看,河南省流拍數量居首位,2018年1-8月已超百塊,華東地區的山東、浙江、安徽也是土地流拍事件多發區,緊隨其后的是四川、貴州等省。總體上,經濟欠發達或偏遠地區市場熱度不夠,土地被流拍的概率更大。

    土地流拍現象并非首次出現,2011-2012百城住宅用地曾出現流拍高峰,2014-2015又有一陣土地流拍潮涌起,2018年地產市場流拍再現,且流拍建筑面積及流拍率不斷抬升,達到歷史高位。

    2011-2012年,伴隨著購房成本的提高以及市場限購、限貸等政策的相繼出臺,房產市場一度處于低迷狀態,百城供應土地價格處于相對低位,而土地供應量卻處于高峰位置,市場推地情緒高漲,土地流拍持續惡化。

    2014-2015年,房產市場土地流拍率小幅攀升,流拍潮再次涌起。土地供給過剩,而樓市銷售低迷,導致市價下跌,成交量大幅萎縮,庫存增加,開發商拿地意愿疲弱。

    2018年,土地流拍歷史再現,加劇市場降溫。東吳證券認為,本輪流拍事件恰是房產市場逐漸趨于理性的重要體現,開發商減少盲目拿地,原因有兩點:

    (1)調控政策不斷加碼,土地出讓條件愈加嚴苛。

    (2)融資環境趨緊,資金壓力增大。

    房價或存在結構性“失真”,市場其實已“轉涼”

    據路透社測算,今年8月70個大中城市新建商品住宅價格指數,同比升7%,連漲35個月,且漲幅為一年最高水平;從環比看,8月新建商品住宅價格指數上漲1.4%,連漲40個月,創下2016年9月以來最高水平。

    國家統計局數據顯示,8月,70個大中城市中,一、二、三線城市新房價格,環比漲幅整體較上月有所擴大,二、三線城市房價環比出現明顯上漲。

    據21世紀經濟報道,針對8月份普漲的70城房價,業內專家分析稱,統計數據存在結構性失真。

    部分熱點城市房價環比上漲的原因,是今年限價趨松,限價標準也有松動,部分高價盤得到放行,這只是結構性因素。而且,國家統計局數據顯示二手房價上漲,與鏈家等市場機構數據形成一定反差,上海易居房地產研究院副院長認為,機構的二手房價格更接近最新市場真相。

    中原地產首席分析師表示,現在樓市的確有回落跡象,但只是個案。“現在地價正在回歸。正常情況下地價跌了,房價也有下跌的可能性。”

    最能感受樓市“涼意”的應屬廈門和海南。作為70城中唯一環比下跌的城市,縱覽一手房環比、二手房同環比三項指標,廈門都屬70個城市中最慘。8月,廈門二手房環比和同比齊齊下跌,環比跌幅0.3%,同比跌幅則接近5%。

    三亞和海口兩城環比增速滑坡,三亞8月新建商品住宅銷售價格指數環比0.1%,較前值3.7%大幅回落,海口8月新建商品住宅銷售價格指數環比0.9%,遠不及前值2.3%。

    據中國基金報援引數據顯示,在更能反映市場真實情況的二手房方面,多數一、二線城市的成交也出現了不同程度的下調:

    (1)一線城市中出現明顯下跌的是廣州。樂有家市場研究中心數據顯示:8月廣州全市二手住宅過戶6603套,環比上漲2.5%;成交均價為24280 元/平方米,環比下跌6.2%。

    (2)上海出現了量價雙跌。據上海中原研究院數據:上海8月二手住宅成交量12985套,環比下滑3.32%,成交均價38052元/平方米,環比下跌2.13%。

    (3)就連二手房一直堅挺的深圳也出現價格下跌。據深圳規土委數據顯示:8月深圳二手住宅過戶7208套,環比上漲3.10%,成交均價55011元/平方米,環比下跌1.95%。

    (4)二手房成交量下降最多的則是北京。據貝殼研究院Real Data數據統計:8月北京二手房市場迎來更深度的回落,實時成交量環比減少20.9%;不過價格仍未明顯回調, 8月北京二手房成交均價為63227元/平方米,環比上漲0.8%。

    (5)熱點二線城市中,大多數二手房成交價下跌。據貝殼研究院數據:廈門、青島、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少數熱點二線城市上漲,如南京微漲0.42%。

    目前來看,中國房地產的黃金時代已經過去,房企的寒冬似乎已悄悄來臨,高負債、低利潤、拿地難、融資難已經讓房地產企業不堪重負。而國家一系列政策的施壓,房價上漲的趨勢怕是要中斷了。

來源:網絡

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